Alquileres en Rosario: la oferta aumentó un 48% pero los precios siguen ganándole a la inflación

A pesar del fuerte incremento en el stock de departamentos disponibles, los contratos tradicionales de dos y tres ambientes superaron el índice de precios general durante el último año.

El mercado inmobiliario de Rosario expone una paradoja que desconcierta a inquilinos y especialistas del sector. Aunque la cantidad de departamentos en alquiler registró un salto significativo de hasta el 48% en el último año, esta mayor disponibilidad de inmuebles no logró transformarse en un alivio para los bolsillos, ya que los precios de los contratos tradicionales continuaron incrementándose por encima de la inflación general.

De acuerdo con el último relevamiento de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, la tendencia observada en el principal distrito del sur santafesino replica un fenómeno que afecta a las ciudades más densamente pobladas del interior del país. La recomposición del stock de viviendas tras las modificaciones regulatorias dinamizó las publicaciones en los portales del sector, pero la demanda latente y la necesidad de los propietarios de cubrirse ante la volatilidad económica sostienen los valores en niveles reales elevados.

La brecha entre el Índice de Precios al Consumidor y los valores locativos genera una presión adicional sobre los ingresos de los asalariados rosarinos, quienes deben destinar una porción cada vez mayor de sus recursos para asegurar una vivienda. El estancamiento del poder adquisitivo en términos reales contrasta con la dinámica de un mercado que, si bien muestra signos de estabilización institucional, mantiene un sesgo alcista en las renovaciones y en los nuevos contratos.

El desfasaje de los precios frente al índice de inflación interanual

Los datos estadísticos reflejan de manera nítida cómo los alquileres residenciales superaron la pauta inflacionaria. En mayo, el valor promedio de un departamento de dos ambientes de calidad estándar en la ciudad alcanzó los $692.700, una cifra sustancialmente mayor a los $506.300 que se requerían doce meses atrás. Este movimiento representó un incremento interanual del 36,8%, ubicándose más de tres puntos por encima del 33,2% de inflación acumulada en el mismo período.

La distorsión se profundizó de manera más notoria en el segmento de las unidades de tres ambientes, destinadas habitualmente a grupos familiares. En este caso, el costo mensual de la locación escaló de un promedio de $648.900 en mayo de 2025 a los $997.800 registrados en el mismo mes de este año. La suba en este sector llegó al 53,8% interanual, consolidando una diferencia de veinte puntos porcentuales por sobre el índice general de precios.

La tendencia alcista no se limitó al balance anual, sino que también quedó de manifiesto al revisar el comportamiento del último trimestre analizado. Entre febrero y mayo, los departamentos de dos ambientes sufrieron un ajuste del 11%, mientras que las unidades de tres ambientes se encarecieron un 10%. Ambos registros se posicionaron por encima del Índice de Precios al Consumidor trimestral, que se ubicó en el 8,3%.

Los factores que impiden la baja de los valores a pesar del mayor stock

La resistencia a la baja de los valores locativos genera debate entre los corredores inmobiliarios y las organizaciones de inquilinos. El informe técnico destaca que la oferta de departamentos de dos ambientes creció un 44% interanual, en tanto que las opciones de tres ambientes se expandieron un 48% en las urbes del interior argentino. Sin embargo, este volumen adicional de propiedades no resulta suficiente para torcer la inercia de los precios de salida.

Los analistas explican que el fenómeno responde a que las localidades del interior todavía muestran un mercado con menor densidad y disponibilidad absoluta de inmuebles que la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En el territorio porteño, el volumen de unidades ofrecidas alcanzó un punto de saturación más alto, lo que permitió que la evolución de los valores residenciales comenzara a alinearse de forma más previsible con las variaciones del IPC mensual.

A este escenario se suma la conducta de los propietarios, quienes luego de experimentar pérdidas reales en sus rentabilidades durante los esquemas normativos anteriores procuran fijar valores de inicio altos para amortiguar el impacto de los futuros esquemas de actualización de los contratos. La incertidumbre sobre la evolución de los salarios y los costos de mantenimiento de los edificios también influyen en la determinación de los precios base de los alquileres tradicionales.

Desaceleración del ritmo de subas tras nueve trimestres consecutivos

Dentro del panorama de aumentos, el informe de Reporte Inmobiliario aporta un dato que marca un alivio relativo en la velocidad de los ajustes. Los incrementos documentados en el último período analizado fueron menores a los picos históricos que se registraron durante los años 2023 y 2024, consolidando el noveno trimestre consecutivo de moderación en el ritmo de actualización de las locaciones.

La desaceleración se hace evidente al contrastar las curvas de crecimiento de finales del año pasado con los números actuales. Mientras que hacia el cierre del último trimestre anterior los ajustes en los contratos nuevos promediaban el 13%, las planillas del período actual mostraron subas del 9% para los dos ambientes y del 8,3% para las unidades de tres ambientes, evidenciando que el mercado empieza a encontrar un techo impuesto por la capacidad real de pago de los locatarios.

El estudio metodológico se ejecutó mediante la técnica de cliente misterioso, relevando únicamente departamentos usados de propiedad horizontal con ascensor, sin amenities ni cocheras incorporadas. Los montos consignados corresponden estrictamente al valor del canon mensual por contratos de locación tradicionales de vivienda, excluyendo del cálculo los cargos por expensas comunes, tasas municipales, servicios de conectividad y depósitos de garantía oficiales.

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De acuerdo con información difundida por: La Capital